In questo webinar ci siamo occupati della rigenerazione urbana, una tematica non specifica della Commissione Finanze, anche se molti investimenti in Italia vengono dedicati a questo ambito. Ne abbiamo parlato con Alexei Dal Pastro presidente del comitato rigenerazione urbana di Confindustria Assoimmobiliare, l’On. Gianluca Rospi di Forza Italia, l’Architetto Zizzi Accame e l’avvocato Alessandro Iodice, consulente legislativo del Vice Ministro delle Infrastrutture e della mobilità sostenibili, Alessandro Morelli. Per Alexei Dal Pastro e Assoimmobiliare: “questo è un tema centrale sul quale stiamo ragionando molto, perchè c’è un evidente bisogno di rinnovamento e rigenerazione dei nostri territori. La pandemia ha accelerato una serie di trend, tra cui una revisione dei valori di riferimento come l’abitare, avendo vissuto in modo più intenso le nostre case, i modi di lavorare (con il tema dello smartworking) e ha messo al centro il tema della rigenerazione urbana, la tematica esg, cioè ciò che riguarda la creazione di green e in generale il mettere al centro la persona. Assoimmobiliare è impegnata con la sua attività nella città di Milano, che sta vivendo negli ultimi anni un periodo molto inteso di rigenerazione urbana, con risultati sotto gli occhi di tutti: ne sono un esempio i nuovi quartieri costruiti come Porta Nuova e Citylife. Uno dei principali progetti di rigenerazione urbana all’orizzonte riguarda lo Scalo di Porta Romana, si tratta di un ex scalo ferroviario ad oggi inutilizzato in prossimità del centro storico relativamente al quale è in essere un accordo di programma tra Regione, Comune e Ferrovie (in qualità di attuale proprietaria dell’area) per lo sviluppo di questa area che prevede come elemento centrale un grande parco di circa 100 mila metri oltre a una componente residenziale, una componente di uffici il tutto integrato da servizi. Il progetto di riqualificazione dell’area prevede la realizzazione di un quartiere all’avanguardia dal punto di vista della sostenibilità ambientale e caratterizzato dalla presenza di un’infrastruttura di trasporti efficiente costituita dalla nuova circle line ferroviaria e dalla presenza della metro di piazzale Lodi e da numerose linee di autobus. In tema di mobilità saranno previste anche infrastrutture innovative come il trasporto elettrico dalle bici alle macchine. Fare rigenerazione urbana significa anche attrarre grandi volumi di investimenti, che hanno una ricaduta significativa sul nostro PIL. Cui contribuirà anche l’utilizzo dei fondi del PNRR.quale strumento per dare ulteriore stimolo alla nostra economia e alle imprese che fanno parte della filiera. Per quanto riguarda la tematica Esg è ad oggi diventato un elemento essenziale per attrarre investimenti istituzionali. Oggi essere compliant con le best practice esg diventa un prerequisito per l’attrazione di capitali istituzionali. Nel merito della rigenerazione urbana credo che al di là delle nostre risorse domestiche sia importante riuscire ad attrarre in Italia grandi capitali internazionali. Negli ultimi 5 anni il 70% di capitali investiti nella rigenerazione urbana sono arrivati dall’estero e questi operatori vedono assolutamente centrale la declinazione di valori esg in linea con le practice europee all’interno dei progetti. Diventa fondamentale rendere più concreta possibile e pragmatica, la rispondenza a questi criteri alle esigenze della vita di ognuno di noi Abbiamo capito che negli ultimi due anni, a seguito della pandemia, c’è stata un’evoluzione dell’utilizzo delle città che è stata estremamente importante. Bisogna avere una città a misura d’uomo, non solo per le fasce più alte, ma per tutti i city users, quindi tutti operatori e investitori devono essere in grado di sviluppare un mix prodotti che permetta di migliorare la qualità di vita. L’approccio moderno all’immobiliare è totalmente cambiato. Ii recenti interventi di rigenerazione urbana, la qualità del costruito è significativamente migliorata contribuendo al benessere dei quartieri che sono direttamente coinvolti in queste iniziative di sviluppo. Covivio è focalizzato nelle attività inerenti al settore uffici, che a Milano è uno dei settori più dinamici, tuttavia solo il 20% degli uffici è di grado A, quindi riqualificato ed energeticamente efficiente, mentre circa l’80% della domanda di uffici è concetrata sul grado A. C’è quindi tanto da fare e rigenerare, non solo a Milano ma anche Roma, Torino e Napoli. Questo è importante per la nostra economia, si tratta di una grandissima opportunità su cui concentrare i nostri sforzi, trarre investimenti e creare sviluppo e benessere. Gianluca Rospi, deputato di Forza Italia, in commissione ambiente e lavori pubblici, ha presentato due anni fa un disegno di legge sulla rigenerazione urbana sostenibile, proprio perché in Italia manca una proposta nazionale che affronta questo tema: “La materia della rigenerazione è a metà competenza tra Stato e Regioni e non esiste una legge quadro dettagliata che indica delle linee guida a livello territoriale o dà indicazioni alle regioni su come indirizzare, elaborare e gestire i piani di rigenerazione urbana. Oggi che abbiamo le risorse del Pnrr e che buona parte di esse sono indirizzate al miglioramento della qualità della vita delle comunità locali, occorre, il mio auspicio è quello che si possa mandare avanti questa legge perché, come ha sostenuto anche il Dottor Dal Pastro, la rigenerazione urbana può far ripartire l’economia. L’economia italiana, ma anche europea, può ripartire se si dà impulso al settore edile delle costruzioni, che movimenta anche una lunga filiera produttiva. Se guardiamo alla nostra storia e alle nostre tradizioni, notiamo che eravamo una civiltà che stava attenta all’ambiente, al riciclo e riuso. Ad esempio io sono nato nella città di Matera, la quale è diventata patrimonio dell’umanità grazie ai sassi, un esempio unico di architetture sostenibili, che negli anni 50 erano state addirittura indicate una vergogna nazionale, ma che, col passare degli anni, ci siamo resi conto, che quelle stesse architetture all’interno, avevano soluzioni tecniche innovative, come l’uso dei materiali del luogo o l’utilizzo di innovativi metodi per recuperare le acque piovane e come riutilizzarle. Inoltre le stesse costruzioni si affacciano su luoghi comuni perchè per i nostri nonni era importante la socializzazione e lo scambio delle idee all’interno di una comunità. Col passare degli anni questi usi e valori sono stati un po’ persi, ma forse adesso è arrivato il momento di tornare a riprenderli e progettare le nostre città in maniera sostenibile. Per farlo bisogna guardare anche al passato, alle nostre tradizioni e anche agli errori fatti, sono cosi si potrà fare una buona legge che guarda al futuro. Ad esempio: per tanto tempo si è parlato di bonus ristrutturazioni? ma solo quando 31 si è passati a parlare di Superbonus si è arrivati a pensare ad impianti centralizzati. Bastava guardare agli edifici degli anni 60/70 per notare che lo avevano già, perché la politica e i professionisti dell’epoca avevano capito che erano più sostenibili rispetto ai singoli impianti di ogni appartamento. Il ruolo della politica, come stiamo vedendo adesso, è anche incentivare i cittadini a ritornare a pensare gli edifici come li pensano i costruttori degli anni 50/60 che avevano inventato gli impianti centralizzati all’interno degli edifici, naturalmente guardando alle tecnologie più efficienti del presente. Questi due esempi sono molto interessanti perché spesso si parla di rigenerazione urbana come qualcosa di nuovo, anche se in realtà fa parte della storia dell’uomo. Spero venga calendarizzata quanto prima una proposta di legge di Rigenerazione Urbana al fine di elaborare una legge quadro nazionale per dare alle Regioni, indirizzi e tempi certi entro cui legiferare e fare piani sulla rigenerazione urbana. La cosa importante da cui non possiamo prescindere è che, rigenerazione urbana non significa finanziamenti a fondo perduto; questo perché una buona rigenerazione urbana si fa soltanto con una partnership pubblico/privato. Se non c’è il privato, che interviene e investe, difficilmente si riesce a fare una buona rigenerazione urbana, questo è anche uno dei principi inseriti nella mia proposta di legge alla Camera. Un’altra innovazione importante che dobbiamo superare come politica, questo più in riferimento agli amministratori locali e i sindaci, è il vincolo delle destinazioni urbanistiche: con il passare degli anni e il cambio di usi e abitudini delle persone, occorre riprogrammare anche le destinazioni urbanistiche degli immobili; questa non può e non deve essere un vincolo rigido come in passato. Basta guardare all’interno delle nostre città e vedremo ci sono zone con edifici fatiscenti e spesso abbandonati, questo perché in passato erano aree con destinazione d’uso artigianale o industriale. Parliamo, spesso, di aree vaste che non posso essere riqualificate a causa del vincolo di destinazione d’uso. Per questo nella proposta di legge è stata inserita, in alcune circostanze, anche una deroga alla destinazione d’uso degli immobili. Ciò può essere inteso, per esempio, per le tante caserme, o aree industriali e artigianali, presenti nelle nostre città, che possono essere spostate in altre aree e le stesse riqualificate e rimesse al servizio dei cittadini. Questo non significa fare speculazione edilizia, ma di riprogettare uno spazio urbano dove possono coesistere sia edifici residenziale che servizi e perché no anche aree artigianali e commerciali. Senza la partnership pubblico/ privato, la deroga della destinazione d’uso di alcuni spazi e alcune primalità, difficilmente possiamo immaginare rigenerazioni urbane sostenibili e a servizio della comunità. In Italia, poi, abbiamo tanti piccoli borghi, dove il progetto di nuove infrastrutture sono viste come delle problematiche e non come opportunità. Occorre ripensare e riprogettare le comunità urbane in modo intelligente e soprattutto con i cittadini che le vivono. Penso , ad esempio, a molti borghi della Basilicata che grazie al turismo sono tornati a vivere, così come i borghi della Puglia, o del centro Italia. La vocazione di certe città è cambiata, alcune che prima erano principalmente contadine ora sono prettamente turistiche: è un esempio di come gli stessi cittadini hanno ritrasformato i borghi dall’agricoltura al servizio del turismo. A volte però si tratta di un turismo di massa che va reso, a mio avviso, di qualità. Per esempio questo può avvenire portando manifestazioni artistiche e culturali, come è stato fatto in Basilicata, in particolare a Stigliano nel corso dello scorso anno, che ha ospitato il Festival Internazionale di Arte Pubblica, creando un flusso turistico, che ha permesso a queste persone di poter anche osservare la bellezza dei borghi delle colline materane oltre che gustare prodotti tipici locali. In ultimo occorre risolvere, e questo oggi è più facile con il PNRR, il problema della connettività, materiale e immateriale, di tutti i cittadini italiani, per far in modo che tutti i cittadini italiani siano collegati con le realtà metropolitane in maniera facile, sicura e veloce; tutto questo si può fare solo strutturando il territorio italiano con infrastrutture innovative come ferrovie, strade e fibra ottica. A proposito di borghi, l’architetto Zizzi Accame, ci ha riportato un esempio di concreto di vita nell’ambito della rigenerazione urbana: “tempo fa ho vissuto in un borgo della Liguria dove era anche assessore ai lavori pubblici e ha realizzato progetti di rigenerazione urbana. Andando spesso in vacanza dai miei nonni in Liguria, mi sono sposata e ho deciso di vivere lì, realizzando anche una tesi di laurea sul recupero dei centri storici sulla città di Toirano, in provincia di Savona, tanto che ho deciso addirittura di comprarvi una casa e abitare in questa città. Si trattava di un centro abitato quasi abbandonato, a 3 km dal mare e famoso per le sue grotte. Dopo essermi sposata sono diventata vicesindaco in questo paese di 2 mila abitanti. All’ora ero una giovane laureata in architettura che insieme al suo gruppo di lista civica decise di fare il possibile. Riuscimmo ad accedere ai fondi europei con progetti di recupero e in 5 anni ricostruimmo tutto il paese con una grande attenzione ai particolari: portando il metano, facendo le fogne, la pavimentazione, l’illuminazione. Tutto con una grande attenzione alle piccole cose, fondamentali nella rigenerazione, come la cura degli animali: sterilizzando e curando i gatti randagi. Quando poi mi separai, decisi di vendere la casa, che dopo la riqualificazione di questo piccolo centro acquistò un valore immobiliare moltiplicato. Questo per dire che le rigenerazioni convengono a tutti, portano valore aggiunto e quindi è anche giusto vederla in un canale finanziario in cui ci si guadagna tutti. Da un punto di vista di opere pubbliche le principali opere realizzate furono: la scuola elementare, parcheggi, piazze, impianti di illuminazione, i giardini, il centro anziani, la biblioteca e i centri sociali. La vera rigenerazione urbana segue ogni aspetto, non si può parlare di rigenerazione urbana dimenticandosi alcune tematiche sennò si fa ristrutturazione, è fondamentale seguirla con attenzione”. Un consiglio che l’architetto Accame dà ai giovani è quello di candidarsi e seguire tutti gli aspetti sia sociali che strutturali delle proprie realtà. Secondo Alexei Dal Pastro: “si possono convincere gli enti locali e le società ad andare a seguire progetti di rigenerazione urbana in piccole realtà attraverso un elemento che vale ovunque: la certezza dei tempi. Visto che i mercati sono guidati da logiche economico finanziare la tempistica è la chiave per raggiungere quegli obiettivi. Per questo è importante la proposta di legge sulla rigenerazione urbana per avere un quadro normativo di riferimento organico. Molti stanno dando un contributo per ottimizzare questo ddl, ciò che è fondamentale è che la pubblica amministrazione deve fare chiarezza sugli iter da seguire. Oggi in Italia la PA ha un patrimonio di oltre 300 miliardi che deve essere valorizzato al meglio e che si presta ad iniziative di rigenerazione urbana. Possono 32 essere studiate formule per arrivare alla valorizzazione, creando una collaborazione tra pubblico e privato. In riferimento alla tematica delle locazioni in essere con la PA, alla luce delle normativa in materia, risultano poco spendibili da un punto di vista economico e poco attrattive per un investitore. Ciò in particolare con riferimento alla possibilità prevista a favore della PA di uscire dal contratto di locazione con un preavviso minimo di 6 mesi e avere sconti calcolati su preziari ormai obsoleti. La certezza dei tempi, in tutti gli ambiti, torna sempre ed è qualcosa su cui dobbiamo sicuramente lavorare. Il settore adesso sta richiedendo un codice sulla rigenerazione urbana, al Senato infatti ci sono una molteplicità di progetti che vengono portati avanti”. E ancora L’on. Rospi “Il settore adesso sta richiedendo un codice sulla rigenerazione urbana, al Senato infatti ci sono una molteplicità di progetti che vengono portati avanti: un esempio è anche quello proposto dal Pd. Dobbiamo sperare di arrivare a qualcosa in comune con altre forze politiche. La differenza con la legge del Senato sta nel fatto che riguarda il consumo di suolo, mentre alla Camera si parla di rigenerazione urbana con attenzione al consumo di suolo, due concetti differenti: in sintesi nel primo caso non puoi fare niente perché non puoi consumare suolo, mentre nell’altro puoi fare una rigenerazione e se il suolo edificato lo restituisci alla natura hai delle premialità. Quello che è successo a Matera ha aiutato molto nella formulazione della sua proposta di legge. Negli anni 50 quando De Gasperi ha visto i sassi di Matera la gente viveva in condizioni tragiche, e decise di sfollarli, trasferendo le città in nuovi quartieri in accordo con tutti i grandi urbanisti che erano in Italia, coordinati da una commissione parlamentare con a capo Olivetti. Furono creati vari quartieri anche distanti dal nucleo storico della città, ma molto innovativi: se si gira nei quartieri popolari delle altre città, da Palermo a Milano, hanno tutti delle similitudini con quei quartieri che negli anni 50 i grandi urbanisti avevano pensato per Matera. Successivamente un architetto rientrando da Petra notò nei sassi di Matera, rimasti abbandonati per oltre 40 anni, una somiglianza con la cittadina della Giordania che all’epoca era patrimonio Unesco, uno dei siti più importanti a livello archeologico mondiale. Queste similitudini hanno fatto sì che fu presentata la pratica di richiesta di patrimonio Unesco dei sassi di Matera e la commissione la accettò. Ci sono voluti 30 anni per completare buona parte del recupero che ha permesso a Matera di diventare capitale europea della cultura 2019. Possiamo dedurre che è sicuramente una città in evoluzione, un po’ come succede per le rigenerazioni. Questo ha inciso nella sua proposta di legge, perché non è rigida ma organica e dà linee guida alle regioni per piani di rigenerazione e per evitare i tempi morti. C’è un capitolo della legge che è l’attuazione diretta: essa dà la possibilità, regolamentando la rigenerazione, a imprenditori di fare direttamente rigenerazioni nelle mole dei tempi in cui le regioni devono legiferare, quindi abbiamo una sorta di accelerazione. Fa sì di accelerare anche le regioni a emanare subito piani di rigenerazione per evitare interventi di attuazione diretta”. Il webinar si è poi concluso con l’intervento dell’avvocato Alessandro Iodice, consulente giuridico di Alessandro Morelli: “non possiamo pensare di prevedere una rigenerazione urbana volta alla creazione di smart city e città collegate, senza pensare alla connettività delle reti, che siano infrastrutturali o fwa. Bisogna pensare di introdurre bonus per la cablatura dei nuovi edifici per renderli direttamente collegabili con le nuove tecnologie. Con il PNRR l’azione che verrà portata avanti dal viceministro delle infrastrutture sarà quella di creare città sempre più sostenibili, integrate dal punto di vista tecnologico e che dialoghino con i cittadini: ricordando certamente lo smartworking e gli strumenti che sta emanando il Ministero per le smart road (per segnalare incidenti per ridurre pericoli e emissioni)”.
Link al webinar: https://www.facebook.com/100024310927333/videos/1720555518150480/
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